房地产基金投资专家罗昕：全面投资视野与良好策略为人创建稳定回报

　　罗昕长期任职于国内顶级房地产投资基金，作为房地产基金投资总监，她不断积累工作经验、提升专业技能、精进工作方法。在这期间，罗昕工作内容覆盖范围广，涉及到基云顶国际金管理、地产项目投资、投资者关系维护、投后管理以及资管业务的战略规划，因此具备非常极丰富的开发类、商办类、股权直投的项目经验。

　　融创项目是罗昕所负责投资项目之一，融创是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。融创中国控股有限公司在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业等多种物业类型。融创属于成长型企业，近10年复合型增长率为两位数，18年跨入中国地产行业销售第四名，土地储备丰富，且多数集中在一二线，产品品质深受认可，核心团队非常稳定。

　　该项目属于重大项目，因此罗昕也对于项目进行了详尽和全面的调研，在设立基金项目时，罗昕对于基金要素、基金亮点、以及基金风险点进行了细致分析。经罗昕分析，该基金亮点在于基金层面融创出资30%劣后，优先投资人安全垫高，融创作为香港上市的前7名开发商，操盘风格稳健，项目回报稳定;在项目筛选标准上，罗昕综合考虑总人口、人均GDP、人口净流入、有高铁或城际线可快速到达的城市，着重选择上海、江苏二线、三线强城市作为储备项云顶国际目城市。罗昕还优先选择中小规模的开发项目，原则上单项目开发体量不超过50万平米，单项目的基金出资不超过20亿元，土地溢价率较低的项目也是优先选择之一。罗昕明智的选择策略帮助了投资人更好的避免风险，获得最大的利益。

　　罗昕和团队还根据融创的特点，设置了结构化的组合型股权投资基金，按照7:3比例设置优先和劣后，劣后由融创全额出资，同时设置单项目投资不超过组合基金30%的限制，以通过多项目投资，重复投资来分散风险，共享收益，同时设置了在退出期项目现金流全部优先对投资人分配至本金和基础后，再对融创进行劣后资金分配，最后浮动收益双方共享。此外，她还带领团队不断革新投资理念和手段，创新投资管理方式和方法，既大大提高了管理效率和管理水平。近几年来，罗昕总结了当前房地产投资基金领域面临的多项疑难点问题，并思考解决办法，经过一段时间的检验，均取得了令业界惊叹的亮眼成绩，她在国内的知名度也得以进一步提升。

　　在罗昕的领导下，融创一期大基金各个项目在2019均已全部实现投资，其中徐州淮海壹号项目、镇江吾悦东项目仅在1年内就进入退出阶段，基金收回投资本金及收益并进入下一轮滚动投资，基金收益分别在IRR13%～15%，IRR16%～18。2018年全年实现合同销售面积约为3048万平方米，合同销售金额约人民币4600亿元，较上年增长约27%，行业排名第四;上半年收入确认465.8亿元，主要受16年高毛利项目影响，毛利率由2017年20.7%上升至24.7%，销售净利率14%。

　　从18年至2021年，两支基金投资规模分别为52.8亿及30.5亿，实现投资项目个数共计15个，实现的IRR从17%~10%，平均IRR为13.3%。在整个过程中，罗昕慎选交易对手，精选项目，严格风控措施，精细化投后管理。投资交割完成之后，伴随着基金和项目的运营管理，通过基金的数据和复盘，紧密和持续跟进实际项目经营情况，看见真实行业和经济基本面的细节变化。

　　罗昕通过长期的云顶国际积累，将总结反馈给投资和项目资管，以基金的视角展望全局，且在2021年2季度开始，中国房地产土拍市场火热，基金反而非常慎重，罗昕主动选择了观望，避开了高点投资，因此所投项目在2022年1季度全部退出，没有被中国房地产下行趋势所拖累，为投资人创造了安全而稳健的回报。(文/何健)

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